作者：安卓
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近日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻冲上热搜。事实上，这已不是银行业第一次突破既往的年龄限制，2019年，就曾有杭州某银行将房屋按揭贷款延伸至80岁。
为了鼓励居民的购房意愿，刺激房屋消费需求，去年以来，围绕着房贷政策，可谓大面积放松，从降低房贷利率、降低首付比例，到提高公积金贷款最高额度、试点二手房“带押过户”、放宽贷款人年龄限制、发放购房补贴、创新还款方式，再到探讨延长贷款期限、存量房贷利率下调等利好频出。
那么，在这一系列围绕着房贷的政策出台后，未来是否还有政策空间？对此，专家建议，尽管房贷政策频繁出台，但接下来还有待细化与推广。
并非鼓励老年人贷款
一直以来，银行业对房屋按揭贷款最长可贷年龄有着严格的限制，较早以前，贷款人年龄加贷款期限最长可到65周岁，此后，部分银行又放宽至70周岁，并实行了多年。
比如，记者在广州按揭市场了解到，绝大部分银行执行贷款人年龄加贷款期限不超过70周岁的政策，极少数银行可达到75周岁。
早在2019年，就曾有房贷年龄放宽至80岁的“接力贷”产品出现，但由于引起了极大的争议而被叫停。
“贷款人年龄加贷款期限延长到80岁也有一定的道理：一方面，由于人们的平均寿命总体上是在增加的，所以房贷跟随年龄延长是一个长期趋势；另一方面，也延长了还贷期限，从而降低月供金额，降低买房门槛。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。
不过，郑大源也表示，从实际操作来看，大多数人退休以后，其退休金本身是用于晚年生活保障的，不太可能用来供楼，所以大部分的情况是，中年人或年轻人以老人家的名义入市，延长贷款年限，减少月供，真正供楼的事实上是年轻人。
“借款人在申请房屋按揭的时候，尽管希望年限越长越好，但事实上，通常5~8年都会提前还清，所以，对银行来说风险可控。”郑大源说，该政策的根本意图是为了刺激需求端。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“房贷年龄期限延长”的最直接效应，是指40~59岁的中年人在办理房贷中，可以足额获得贷款，尤其是可以获得30年期的贷款时长。因为按照旧政策，此类群体贷款的时长不可能超过30年，而若按房贷年龄期限延长至80年来计算，则完全可以轻松获得30年的贷款金额或多增加10年的还款期。
“2020年以来全国各地房地产政策持续宽松，尤其以房贷政策为主要的政策工具，此类政策的宽松，本质上吻合了各地激活合理住房消费需求的导向。这也是此次南宁政策的重要出发点。”严跃进说。
房贷政策全方位发力
事实上，自2021年四季度以来，为了鼓励居民的购房意愿，刺激房屋消费需求，住房按揭贷款政策可谓全方面放松，利好频出。
其中，力度最大的莫过于房贷利率的下降，自2021年四季度以来，5年期以上LPR三度下调,全国房贷利率随之下降。
今年年初，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，“因城施策”用足用好政策工具箱，在其带动下，国内30余个城首套房贷利率“破4进3”，3.8%的首套房贷利率成主流。
利率下降的同时，首付比例也在降低。去年底，中指研究院发布的一份统计数据显示，已有80余地调整首套房商贷首付比例至20%，另外，二套房首付比例同步下降，低至30%。
提高公积金贷款最高额度也是各地放松房贷政策的热点，比如在长沙市，非三孩家庭公积金可贷额度最高上限为70万元，三孩家庭最高可贷80万元。另外，山东济宁、湖北宜昌等地也有类似的政策出台。
实施购房补贴等优惠政策在持续进行中，比如，温州给予购房款0.6%的消费补助；江苏盐城利用春节返乡置业高峰期，推出一系列促进住房消费的措施；黑龙江省哈尔滨市给予一次性购房补贴等。
为了提升二手房交易的便利性，2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
在还款方式上，在传统的“等额本息”“等额本金”基础之上，多地还增加了“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式。
还需细化与推广
在这一系列围绕着房贷的政策出台以后，后续是否还有政策空间？
比如，去年8月，曾有专家建议还房贷时间延长至40年，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，与“贷到80岁”的初衷相类似，“40年房贷”也是希望减轻购房者的月供压力。
另外，最近呼声最高的莫过于存量房贷利率下调的问题，尽管房贷利率进入“3”时代，但依旧有相当一部分人群执行的是银行高位加点，LPR是浮动的，但银行加点部分却是固定性的。无奈之下，这部分人群只能通过提前还款来平衡高位加点，节省部分利息。
甚至于，有个别贷款中介看到了个中商机，游说贷款人以经营贷、消费贷置换原来的房贷。
对此，辽宁银保监局还专门发布文章提醒，经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。
天风证券分析师韩笑认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，即使出台相关政策，其执行条件或更为苛刻。
事实上，早在2009年年初，就曾有多个商业银行下调存量房贷利率，低至基准利率的70%。
严跃进对第一财经表示，尽管房贷政策出台很多，但接下来还有待细化与推广，“比如针对新市民，是否还有更差异化的房贷优惠政策等。”他说。
郑大源表示，目前更多的房贷政策大多落实在小城市，未来，大城市是否也需要放开值得探讨，“以前是一线城市房贷利率低，小城市房贷利率高，现在正好相反。”他说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对第一财经表示，对于那些依旧认房又认贷的热点城市，其购房门槛还有望进一步降低，尤其是改善性购房。“同时，房贷利率进一步降低的空间还是存在的。”他说。
另外，李宇嘉表示，当下，尽管各地都在积极扶持楼市，但单看任何一项房贷政策，都很难让楼市迅速升温，唯有多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。